ЖКХ-ликбез: как не переплачивать за отопление и за «содержание и ремонт»

Отопление: на чём может быть основан «коммунальный грабёж»

Как показывает практика, существенные злоупотребления коммунальщиков возникают именно при начислении платы за отопление. Сам принцип начисления зависит от того, установлен в многоквартирном доме общедомовой прибор учёта тепла или нет. Если такой прибор не установлен – плата может взиматься строго на основании нормативов, утверждённых местными властями.

Однако в большинстве домов (во всяком случае, в Москве, Подмосковье и крупных городах) такие приборы есть. По закону их в любом случае обязаны ставить в новостройках, а также во всех домах, где есть техническая возможность такой установки. Если общедомовой счётчик тепла работает, начислять плату управляющая организация должна только на основании его показаний.

Исключение одно – первый год после установки прибора за отопление платят по нормативам. Уже на второй год УК должна рассчитывать сумму счёта, исходя из среднемесячных показаний общедомового счётчика за предыдущий отопительный период. Причём корректировку размера платы коммунальщики обязаны делать каждый год (исходя из этих же данных).

Самое вопиющее нарушение – если показания счётчика игнорируют, а счёт за отопление продолжают выставлять по нормативам. В этом случае жители дома в сумме могут переплатить коммунальщикам до миллиона рублей ежегодно и даже больше.

Бывает и так, что при наличии счётчика УК по нормативам счета не выставляет, но и плату по его показаниям не корректирует. В этом случае риск отдать лишние деньги за отопление коммунальщикам тоже есть, но ущерб, как правило, не столь существенен по сравнению с «нормативным беспределом».

Предоставить данные о том, есть ли в доме общий прибор учёта тепла, обязана управляющая компания. Она же обязана разъяснить всю методику начислений на отопление. Если подозрения в переплате есть, а наладить диалог с УК не удаётся, стоит обращаться в региональную жилищную инспекцию.

«Подводные камни» тарифов на содержание и ремонт

Первое, что необходимо знать о тарифе на содержание и ремонт общего имущества, – повышать его в одностороннем порядке вправе только правление товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива. И только в случае, если такое право предусмотрено уставом одной из данных управляющих организаций.

Однако частое и существенное повышение платы за содержание и ремонт – повод как минимум обратиться к должностным лицам ТСЖ или кооператива за подробными разъяснениями. Предоставить их они обязаны в соответствии с законодательством.

Если домом управляет иная организация (как правило, управляющая компания), тарифы на содержание и ремонт общего имущества не должны быть выше тех, которые установили органы местного самоуправления (или региональные власти в городах федерального значения).

Если тариф выше, единственным обоснованием может быть решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Любые иные основания противоречат действующему законодательству.

Даже если в УК ссылаются на строчки, отмеченные мелким шрифтом в договоре управления многоквартирным домом, которыми разрешается повышать плату в одностороннем порядке (например, корректировать в соответствии с уровнем инфляции), – данные пункты договора юридически ничтожны. Этот тезис подтверждается и решениями судов.

Повысить плату можно, только если местные власти изменят «общие» расценки за содержание и ремонт, или если сами собственники согласятся с этим на общем собрании. Как показывает практика, случаи злоупотреблений управляющих компаний в этом вопросе далеко не единичны.

Тем самым, если злоупотребления налицо, – это повод требовать возвращения излишне уплаченных денег. При отказе УК есть все основания жаловаться в жилищную инспекцию.